Betriebsschließung wegen Corona und Auswirkungen auf Zahlungsverzug und fristlose Kündigung
Zu dieser Problematik hat das Kammergericht Berlin folgende Entscheidung getroffen:
Im Fall einer wegen der COVID-19-Pandemie hoheitlich angeordneten Schließung eines Gastronomiebetriebes für den Publikumsverkehr kommt, solange noch keine abschließende Beurteilung der wirtschaftlichen Nachteile, die der Mieter hierdurch erleidet, möglich ist, eine Stundung der Mieten gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht.
Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (BGH, Urteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21 – juris Tz. 41ff; vgl. a. Senat, Beschluss vom 11.03.2021 – 8 U 1106/20 –, juris Tz. 38). Diese Einrede entfaltet auch Rückwirkung auf den Zeitpunkt der durch die Verordnung angeordneten Geschäftsschließungen und wirkte damit auch bis zu der streitgegenständlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug fort.
Führt eine dementsprechend vorzunehmende Vertragsanpassung durch Mietstundung dazu, dass die kündigungsrelevanten Mietrückstände nicht in voller Höhe vorliegen, ist die Kündigung mangels Zahlungsverzugs unwirksam.
KG, Urteil vom 25.04.2022 - 8 U 158/21
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